景茂讲堂：黎光成作成都房地产《居住的理想》专题演讲

5月18日，一场别开生面的专题培训在双流星宸国际酒店举行，景茂智库专家、四川省对外文化交流中心特聘研究员、四川省政协书画研究会书法专委会主任、原成都市房地产中心主任黎光成，就当前成都房地产市场走势及相关政策解读作《居住的理想》专题演讲。董事长熊正宽率景茂集团中高层干部及员工300余人参加培训会。

黎光成担任过多年的房地产交易中心主任，见证成都市的房地产市场的兴起与发展，是很多影响四川的重大事件的直接操盘手，在成都房地产届享有盛誉，江湖称“黎叔”。

演讲分三个部分：1、成都房地产的现状；2、关于成都房地产的一些困局；3、对成都房地产未来的一些预测。

演讲融思想性、实践性、趣味性于一体，既让人脑洞大开，又妙趣横生；既有前瞻展望，又有经验回顾，还有浓浓的文艺色彩，演讲全程无“尿点”，让景茂员工都叫好，大呼过瘾，甚至有员工说黎光成的演讲是“点亮暗夜的明灯”。

黎光成说，每个中国人的心中，都有自己居住的理想。 孟子说，有恒产者有恒心。这句话跟管子的“衣食足然后知礼仪”一样， 反映了普遍的人性追求。他认为“恒产”不单是稳定的资产，还应该是让人们“安居乐业”的一种生活态，“安居”是“乐业”的前提。所以，今天 中国人把购房置业当作一等一的大事，就是追求“恒产”的体现，这也是多年来 中国房地产蓬勃发展欣欣向荣的根本原因。
纵观全球，只有中国的房地产长久不衰的发展了20多年，很多年轻人集全家之力也要购买房子，所以有“6 个钱包”之说。有人说，国外的年轻人，像日本、欧美，基本不买房，都是租房子住，除了工作就是旅行，说中国年轻人的心态有问题。其实，这与国情实际是分不开的，比如美国，没有户籍的羁绊，就业和社会保障不受影响，当然没必要太早买一处房子，反而把自己囿于此地。中国呢，房子跟户口、社保、就业、小孩读书等等都有关系，反而是越早买越受益。
大家都知道任志强，原来叫他“任大炮”，说他不负责任的乱发言，到处说房子要涨，说了十几年，而多年来也总有一部分专家“看衰”房地产，说中国房地产 泡沫太大了，迟早要破裂。结果呢，“信志强住洋房，信专家住牛棚”。 所以，房子也是我们中国人资产最重要的保值和增值的部分，也有其金融的属性。 

更有人说，中国的房地产不是市场经济，是政策市，是按政府意志把控的市场。这种说法也有失偏颇。房子有金融属性，具备保值和增值的功能，所以，就有一部分人，他们手里有大把的现金，开始了投机性的“炒房”，把自己城市的房价炒高了还不满足，还组团到别的城市去炒。黎光成回忆，当年与“温州炒房团”的较量，斗智斗勇斗謀，如悬疑剧跌宕起伏，惊险刺激。
他说，在政府坚持“房住不炒”的政策指引下，让房子回到其根本的“居住”属性的理念下，应该说有效地扼制了市场的一些无序发展。成都近年来没有出现大跌大涨的情况，老百姓有条件的也能够买得上房。近年来成都出台了的各种限购、限售、限贷、社保户籍等政策，算是全国调控最严历的城市之一。的确像土地市场、开发商、改善购房需求等都受到了一些影响，但总体还是保持良性发展的势头。同时，各种政策也会根据市场的实际有更新的需求，并不是一成不变的。

黎光成说，我一直对成都的房地产发展持有乐观积极的态度。相信景茂集团的同仁们，和我一样对成都房市充满信心。

关于成都房地产的发展现状和在全国的角色，黎光成用了7个关键词：1、“新一线”榜首城市；2、国家级中心城市；3、成渝城市群中心城市；4、最佳旅游目的地城市；5、领馆数量第三城；6、汽车保有量第二名；7、2025 世运会举办城市。

黎光成介绍，2018 年，成都市实现地区生产总值 15342.77 亿元，按可比价格计算，比上年增长 8.0%，排名全国第八。
同时，成都城市吸附力非常强，2018 年成都市常住人口达 1633 万人，较上年增长近 29 万人。其中， 城镇常住人口为 1194.05 万，常住人口城镇化率为 73.12%；户籍人口达 1476.05 万人，户籍人口城镇化率为 60.94%。 2017 年 7 月，“成都人才新政 12 条”正式发布，包括给予高层次人才创新创业扶持、鼓励青年人才来蓉落户、保障人才住房等 12 条政策。这一新政的推出，迅速吸引了大量“蓉漂”落户。
这些都说明，成都房地产比全国绝大多数城市更有希望与潜力。 

就景茂员工最为关心的成都房地产市场的发展现状，黎光成做了详尽说明。他用了一个词“大手笔”，即大手笔的城市规划：
成都“ 东进、南拓、西控、北改、中优 ”的城市发展战略；
由“两山夹一城”变为“一山联两翼”。“两山夹一城”：龙门山、龙泉山夹成都城市。“一山联两翼”：龙泉山联接成都主城和东部新城。
黎光成分析了成都房地产市场现状： 2018 年，主城区由于土地有限，购房压力过大，需求迅速外溢，在一段时间内外圈层商品住宅供需上升至高位。但在“史上最严限购”5.15 新政后，投资性需求被遏制，刚需、刚改成为购房主力军， 外溢部分的需求明显锐减，外圈层成交急速回落。2019 年第一季度 3.15 公积金新政实施，进一步完善了调控政策。短期来看，在不断加码的调控下，外圈层去化压力将持续上行，主城区价值凸显。长期来看，受益于城市人才引进政策及产业体系的完善，未来住宅需求量依旧可观。

受调控政策影响，2018 年成都房地产投资从 2016、2017 的历史高位回落，投资额首次下降。一圈层由于可开发的城市空间稀缺和政府的控制，销售面积快速压缩，2018 年比 2017 年下降了一半不止。而二圈层，象郫都区、双流等区域上涨明显。三圈层，像青白江、崇州、彭州等区域，由于不受限购政策的影响，也是上涨明显，但这种趋势不会长久。

关于商品房成交价格，黎光成说，价高的区域限购或无房可买，成交集中在二三圈层，房价均价怎么不会下来，这也是我们政府卓有成效的调控手段之一。
关于中签率，黎光成说，几千人上万人抢一两百套房子的盛况大家还应该记忆犹新，限价导致的新房二手房巨大的剪刀差让所有的人疯狂。最近，这种情况不再出现了，中签率大大提高。当然，新房与二手房之间的价格也相当接近了。

2018 年，成都楼市经历了一些震荡，政策变了，购房者变了，上半年还挤破脑袋想“上车”，下半年变成拿着首付再等等，坚决不浪费手中的房票。他对于购房者的忠告是：在现阶段的市场里，买房的价值观更为重要，真正有价值、符合你居住需求的楼盘，无论周期如何调整，受影响都将有限。对于每一个购房者来说，自然要看到变化，但更应该回归不变。

黎光成说一句颇具哲理的话：“最好的时间，永远都是当下。 ”

在演讲的第二部分中，针对景茂集团对成都房地产市场的一些困惑，他也谈到个人的一些担忧，从三个层面加以阐释：
1、经济环境的因素（经济下行的压力）；2、市场环境的因素（城市发展的支撑）；3、政策环境的因素（趋严还是趋宽的选择）。
经济环境主要是经济下行压力加大。最近的事件是中美贸易谈判破裂，外贸加工企业的产业转移；外资撤离中国等，政府工作报告下调 GDP 增长预期；“稳就业”是“六稳”工作的首位等等。
黎光成说，这让我想起消费市场上的两极分化，一头是世界最大的奢侈品消费市场；一头是支撑了“拼多多”的消费降级市场。而这种两头分化现象，在 2019 年或将非常明显。 

关于市场环境，黎光成认为成都房地产区域分化严重，过去，我们会发现，青羊区的房价并不比温江贵；东二环的清水房价也跟龙泉驿区差不了多少。以上种种，都是不正常、不合理、不可持续的。
城市区域分化明显。比如：五城区的住宅：供应少，需求大，一房难求，量价齐升；
高新区的住宅：供应少，需求大，一房难求，量价齐升；
天府新区核心区的住宅：供应大，需求大，如果跨区限购放开，则供需两旺，量价平衡或略有上升；如果不放开，则供过于求，但也能做到价格平稳。三圈层的住宅：市场疯狂期水涨船高，导致部分热点区域价格虚高，
对普通购房者而言，应该尽量选择在五城区、高新区、 天府新区核心区、二圈层近郊有地铁站点的板块，根据自身的实际情况出手买房；而尽量不要选择二圈层中的远郊板块、三圈层和环蓉区域买房。
同时，除了区域的分化外，产品也将呈现分化态势。
过去的 3-4 年，稍微有购买力的人群基本已经上车，所以真正还有强烈买房需求的将是极致的首套刚需购房者，他们的首付款大多只有 30-50 万，能够接受的总价基本在 100 万－150 万之间。而这种刚需产品，市场上并不多见，在改善当道的行情下，2019 年，低总价的刚需产品，尤其是极致刚需产品，将会成为爆款。
剩下的，就是改善型产品。如果是普通改善产品，面积段集中在120-160 平之间，没有太多亮点的话，2019 年市场上将会大量充斥这种产品，同质化竞争会比较严重，而对此类购房者的争夺将变得激烈。
关于政策环境的因素，到底是趋严还是趋宽的问题，黎光成认为； 成都属于“未涨先限”的城市。成都早期的调控政策有所保留，目的就是不希望一压就死。他认为，经历了 9.30、3.23、4.12 等多轮新政，直到 2018 年的 5.15 新政出了大招，才把市场的虚火给按了下来。
但是，出台 5.15 新政的时候，没有对早期的政策进行对冲，而是采用了叠加，使得成都的政策严上加严，这也有不合理的地方。 

演讲的第三部分，黎光成着重谈到他对未来成都房地产市场的预期。他认为， 2019 年我国仍将坚持稳中求进的工作总基调，实施 积极的财政政策和稳健的货币政策，坚持新发展理念，推动高质量发展，以供给侧结构性改革为主线，加大改革开放力度，做好稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期工作，确保经济平稳运行。

对于房地产市场，在调控效果差异明显、楼市走势出现分化的情况下，既要坚持楼市调控的大方向不动摇，保持政策的连续性和稳定性，又要根据宏观经济和房地产市场主要矛盾的新变化、新特点， 适时适机对部分政策措施进行微调。政策微调的目的是为了保持房 地产市场的相对平稳发展，避免市场波动过大，“房住不炒”和“租购并举”的基本基调不会改变，抑制投机、稳定房价的政策初心也不会动摇。例如，在上一轮房地产调控中，为了抑制房价过快上涨，限购、限贷政策不断升级，不可避免对部分改善型购房群体造成影响，后期对此可能会有所调整，保障居民的合理住房消费。

在住建部门指出了 “稳地价、稳房价、稳预期”的 2019 年工作目标后，各地在地方相关会议上对这一目标提出了贯彻和落实的要求，因此指望未来楼市大幅波动的想法已经不太现实。对楼市走向起影响的因素是市场和政策，而现如今政策影响市场的可能性很大，也就是说，只要官方部门落实的措施对老百姓有利，那么市场也会大好，楼市也会健康发展。 

对未来成都房地产市场，黎光成说，我对城市发展有信心，成都房地产市场也将长期良性的发展。
2019 年的成都楼市，是回归市场的一年。尊重城市不同区域的价值，理顺城市的价格关系，是成都“一城一策，因城施策”的重要组成部分。
“全球经济增长放缓及多项调控政策叠加，住宅将逐步回归居住属性，投资属性将不断淡化。预计成都住宅售价将在短时间内保持稳定上升，2019年或将回归买方市场。在‘一城一策’的政策背景下，2019 年政策或将微调，但仍然会坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，建立房地产市场平稳发展的长效机制依旧是整个房地产的主基调。” 

其实，2019年的房产走向是很多人没有预想到的，追忆以前的房价，始终是处于稳步上涨的趋势，想不到在2018年我国的房地产就成了一个转折点。其实在2018年年初的时候，曾就有有关媒体对房价和房地产走势做出了分析，大概意思是要表述从2019年开始，楼市将会以“稳”为主，随之房子是用来住的不是用来炒的这一定位明确后，整个楼市的大环境将会显得平稳，可能部分的城市还会出现回落的状况。
伴随着全国的楼市更加的稳定，房价对于刚需者来说也是一件好事。房价开始稳定后，炒房者就没有办法从中获得差价，因此楼市的平稳，对于刚需购房者来说的确是一件好事。
相关方面也表示：在2019年的房价不会有大幅度的涨跌现象，调控方面也不会以任何的原因和名义放松，更要加强地方主体的负债，一切都要以解决刚需住房这者的问题为关键。
据透露，国家还会出面协助部分的低收入人群，因此刚需购房者有了这一保障买房还用愁吗？不仅如此，国家还强调了要坚持一城一策，做好并实施房地产市场平稳健康的发展。
那么，落地到成都市场，黎光成进一步分析，今年前四月，成都一手商品住宅量价均出现了同比上涨，且涨幅不低，预示了市场向好的趋势。不过，这种向好仍然存在区域性，在远郊区域，仍然出现了销量下滑的现象。
根据中成房业数据，4月成都一手商品住宅供应和成交出现下跌，成交均价出现上涨，存量有所增加，去化周期约11个月。
整体来看，今年前四月，成都一手商品住宅量价均出现了同比上涨，且涨幅不低，预示了市场向好的趋势。不过，这种向好仍然存在区域性，在远郊区域，仍然出现了销量下滑的现象。

黎光成就景茂员工最为关心的几个问题，从房价、政策、利率做了详尽分析：
1、房价。高地价或者地王的楼盘会陆续进场，新房会越来越贵。二手房会迎来反弹，整个区域反弹幅度在10%-15%，个别楼盘反弹幅度预计在20%-30%，我们会根据大数据帮助大家找出这些反弹更快的楼盘。去年成都楼市下跌幅度30%，下跌30%需要上涨60%-70%才能回到原点，所以说如果回到2018年最高点的位置，成都至少需要2年的时间积累才能爆发。
依然看空远郊区域（青白江、都江堰、彭州、邛崃、崇州、金堂、大邑、蒲江、新津、视高、仁寿、简阳），建议购房者优先考虑主城区，其次是郊区（温江、龙泉驿、双流等），即使今年新津区通地铁，也不建议买入新津，除非特别便宜。
2、政策。
成都不会取消限购，限价已经取消，预测成都会取消二手房限售，导致市场上房源供应增加，供大于求，房价不会大幅反弹，只会小幅反弹；成都落户政策会放宽，落户就能买房或者外地人缴纳一年社保即可买房；高新区和天府新区单独限购的政策会取消，11区、高新区、天府新区均可交叉购买。
3、利率
房贷利率会继续下调，回归到基准利率及以下；第一套房首付3成，第二套房首付会下调。

同时，他对房地产政策提供了一些个人建议：
以“稳定”促“发展”以及人性化的政策。
预判成都会出什么样的政策？他认为，应该有三类原则：市场 化、公平化、人性化。
例如：限价限售，就是一种行政行为，不够市场化；而分区限购就不够公平化、信贷政策对刚需上浮较大，也不够人性化。
但不管理性还是弱市，它们的特征就是分化。即核心区域会卖得好， 非核心区域卖得不好；优质楼盘会变得好，不优质的楼盘会卖得不好。也就是大家所熟知的：马太效应。
要积极吸引人才，增强城市吸附力。
按成都总体城市规划，成都到2035年，成都城市常住人口将达到2300 万人口，也就是说，在未来的 15 年时间，我们每年的人口增长要达到 40 万人以上。这是一个巨大的数据。政府应该出台积极的人才吸引政策，特别是青年才俊。从深圳的例子我们就可以看到，深圳为什么在国内一线城市中发展得最好，就 是城市人口的年轻化，而且拥有国内最高比例的大学生人口。
同时，成都的社会保障也要更加完善，让这座城市“幼有所长、壮有所用、老有所养”。象西藏新疆等地的退休人员愿意回到成都来颐养晚年。
要多元化发展各类产业地产。
指除了住宅地产之外，多元化的发展各类产业地产，如旅游地产、养老地产、人才公寓、田园综合体、民宿聚落等。我们开发各类产业地产，往往口号喊得很响，具体落实的细节政策也要跟上。

深入浅出的政策阐释、理论性与实践性的高度统一、信息量与趣味性的有机结合，黎光成的演讲博得景茂干部职工的热烈掌声，大呼过瘾。

最后，黎光成用一首诗作为结束语：

人有属于自己的空间

但不是房子

房子在人独处时

只会囚禁孤独

这个空间是自己的心

不占面积，不背叛

绝对和自己共存亡

景茂集团专题培训会，由人力资源总监袁勤主持。